不动产物权期待权的司法保护与买受人过错认定

发布时间：2019-02-18来源：惠博律师事务所

不动产物权期待权的司法保护与买受人过错认定

朱勇林律师






【论文摘要】最高法院《异议复议规定》确立了不动产买受人物权期待权司法保护的基本规则，其中，第28条是执行异议之诉案件中，判断一般不动产买受人是否有权请求排除执行的主要依据。买受人没有过错，是构成要件之一。对于买受人过错的认定，理论探讨鲜有涉及，司法实践多有争议。本文拟从不动产物权期待权保护的视角，探讨买受人过错的认定等相关问题。

【关键词】不动产买受人 物权期待权 司法保护 过错认定

一、不动产物权期待权的界定

买受人期待权的概念起源于德国。我国物权法及相关法律、司法解释中，并没有“物权期待权”的概念。学者对于物权期待权的概念、性质、保护路径等，有较大争议。甚至，连是否需要创设物权期待权，对其给予特别保护，都存在不同意见。但这并不影响理论界对物权期待权的思考和研究。

对于物权期待权的概念界定，笔者赞同刘贵祥、范向阳¹的观点：不动产买受人的物权期待权“是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。”对于物权期待权的基本界定，笔者有几点认识：

第一，物权期待权是买受人基于不动产买卖合同所享有的一种权利或者法律地位；

第二，物权期待权实质是一种债权，根据“物权法定”原则和“物债二分”的权利划分体系，由于现行《物权法》及相关实体法律制度没有确认其物权性质，不能划入物权范围；

第三，物权期待权的期待法益来源于法律或者司法解释的规定，没有法律或者司法解释的保护，就没有所谓的买受人期待法益。也就是说，物权期待权法律制度的实质是对符合条件的不动产买受人赋予类似物权人的地位，对其给予特殊的法律保护。

二、我国现行法律对物权期待权的保护

我国对不动产买受人期待权的保护，散见于有关司法解释。首见于2002年最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），其中第2条对于商品房消费者，赋予了可以对抗建设工程价款优先受偿权的法律地位，其法理精神在于消费者的生存利益高于施工单位的经营利益。2004年最高法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第17条将保护范围扩展到到“已经支付全部价款并实际占有”，且对未办理过户登记没有过错的一般买受人，并不限于商品房消费者。2015年最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）进一步修改和完善了不动产买受人物权期待权的保护条件，并区分了三种不同类型，分别作出规定：第28条规定的是一般买受人的物权期待权，第29条规定的是商品房消费者的物权期待权，第30条规定的预告登记物权期待权。本文所探讨的，仅是一般买受人的物权期待权。

综上所述，我国对不动产买受人期待权的保护主要是通过司法解释予以规定的。究其原因在于：司法实践中，有大量的民事争议、查封或执行案件涉及不动产买受人与金钱债权人的法益权衡。当被执行人出售其不动产后，买受人虽已付款并实际占有，但未办理过户登记，依不动产权利外观（即物权登记），仍应视为被执行人财产予以查封、执行，这样势必使买受人的物权期待落空。由此形成金钱债权人与不动产买受人之间的权益冲突。法院作为法定的争议解决机关，不得拒绝裁判。在《物权法》等基本法律制度对此没有明确规定的情况下，最高法院出台相关司法解释，旨在确立司法裁判规范。

从本质上讲，不动产买受人对标的物享有的权利，与金钱债权人享有的权利，均属债权，基于债权平等原则，二者均无权利优先性。相关司法解释对不动产买受人给予优待，对符合条件的不动产买受人赋予优先于金钱债权人的保护，实质是对债权平等原则的突破。于此，是否必要？有何合理依据？学者们众说纷纭。归纳起来，主要有两个理由：一是维护不动产买受人的交易安全；二是实现个案的公平正义。笔者认为，第一个理由是不充分的。诚然，不动产买受人是交易相对人，因信赖能够过户、取得物权而发生交易；金钱债权人同样是交易相对人，因信赖债务人拥有相关财产及偿债能力，能够实现债权而与之交易。所有市场主体的交易安全均应受到保护，本身并无优劣先后之分。当不动产买受人与金钱债权人的权益发生冲突，司法解释优先保护不动产买受人的交易安全和利益，从维护交易安全的角度分析，是缺乏充分理由的。而且，为维护交易安全，更应遵循权利外观主义，以建立市场主体的普遍信赖，倘如此，则更没有理由优先保护尚未取得物权登记外观的不动产买受人。因此，优先保护不动产买受人的核心理由不在于维护交易安全，而是公平原则。“社会生活交往复杂多样，真实权属与外观权利相分离的现象比比皆是，由此导致权利的事实状态与公示表征不一致”“是简单强调权利外观主义以维护交易安全，还是更强调执行标的之真实权属状况以实现实质正义，这涉及到申请执行人、被执行人、案外人权利保护之平衡，难以确定一个普适性标准，必须根据具体情况进行个案之法益平衡”²在权衡不动产买受人与金钱债权人的法益保护时，须重点考量两个因素：一方面，发生真实权属与外观权利相分离的原因是多方面的，包括不动产登记制度的不完善、执行落实不到位、因历史文化原因形成的物权公示观念欠缺等，这些原因不能归责于不动产买受人，若依据权利外观主义，将已经出售的不动产仍视为被执行人财产，用于清偿金钱债权人之债权，势必损害不动产买受人的权益，于买受人不公。另一方面，不动产买受人支付了合理对价，被执行人失去不动产物权的同时，获得金钱对价，其责任财产并未减少。至于被执行人将金钱对价用于了其他经济活动，抑或是转移逃债，即使因此导致金钱债权人不能足额受偿，亦非不动产买受人之过，不应让其埋单。基于前述两个因素，优先保护无过错的不动产买受人，更符合公平正义的要求。

三、买受人过错认定在物权期待权保护中的定位

对不动产买受人物权期待权的优先保护，突破了物权公示和债权平等原则，模糊了物权与债权的界限，在一定程度上对“物债二分”的民事权利体系形成了冲击。因此，有必要对需要保护的不动产买受人予以甄别，严格限定其适用条件，既是为了减少其不利影响，也是为了真正体现公平正义。

《异议复议规定》第28条规定了不动产买受人物权期待权保护的四个要件：书面合同，合法占有，支付全部价款（包括已支付部分价款且愿意将剩余价款交付执行），以及买受人没有过错。前三者为客观要件，后者为主观要件。除此之外，该条还明确“其权利能够排除执行”，似乎多余。也许，该内容是为了与将来的强制执行法或者其他规定衔接，所做的开放性规定。

书面合同、合法占有是确认不动产买卖关系的证据依据，旨在甄别确认真实的不动产买受人，防止虚构不动产买卖、逃避查封执行等道德风险，而且占有本身具有物权公示的意义，可以成为不动产物权期待权保护的合理依据之一。支付全部价款，旨在不动产买受人、申请执行人与被执行人之间构建一种利益平衡，被执行人虽然失去了不动产物权，但获得了对价，其责任财产并未减少，不会因此损害金钱债权人的债权受偿利益。买受人没有过错，旨在进一步确认不动产买受人物权期待权保护的正当性。现实中，不动产买卖发生后，未及时办理过户登记，原因复杂多样，总体可分为两大类：一类是客观情势之不能；另一类是买受人疏忽懈怠。若为后者，仍赋予其物权期待权保护，则有违公平正义原则。美国著名的里格斯诉帕尔玛案确立了一条重要的法理原则：“任何人不能因为自己的过错而获得利益。”对于有过错的不动产买受人，当然不应给予物权期待权保护。法谚亦云：“法律不保护躺在权利上睡觉的人。”对于权利懈怠者，理应自行承担相应的风险和后果。因此，对于不动产买受人物权期待权的保护，买受人没有过错是不可或缺的要件，否则，正义的天平将会倾斜。

四、司法实践中买受人过错的认定

过错的概念源于侵权法领域，是指主观上应受非难的心理状态。作为当事人的内心状态，难以探究和判断，因而有人提出“客观过错说”。即便如此，仍应坚持过错作为主观心理状态的本质，“客观过错说”模糊了主观要件和客观要件的界限，实不可取。然而，这并不排斥将判断过错的标准客观化。

我们注意到：《查封扣押冻结规定》第17条与《异议复议规定》第28条对买受人过错的表述略有不同，前者表述为“第三人对此没有过错”，后者表述为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。新规定更侧重对未办证过户之客观原因的探寻，而不是对买受人内心过错的责问，这在一定程度上体现了将判断买受人过错的标准客观化。但二者并无实质分别，均指向“不可归责于买受人”。

哪些情形不可归责于买受人？哪些情形应归责于买受人？个案情况复杂多样，各地法院没有统一标准。例如：2011年北京高院指导意见笼统规定“第三人对此没有过错”是指“由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的”；2017年吉林高院指导意见认为“存在法律、政策上的登记障碍”，应认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。笔者认为，对于登记障碍问题，不能一概而论，需要区分具体情况，如果该登记障碍发生在合同签订前，买受人已经知道或者未合理注意而忽略的，应认定买受人有过错；相反，如果发生在合同签订以后，一般不应认定买受人有过错。由于认定标准的不统一，在一定程度上导致了司法裁判结果的混乱。

经研读案外人执行异议之诉的众多案例，司法实践中认定买受人具有过错的主要类型有以下几种情形：

（一）对不动产上已有抵押权等权利负担的忽略

对已有抵押的忽略，是司法实践中最为常见的情形。签订不动产买卖合同时，买受人已经知道有抵押负担，仍选择交易，让自己陷于风险之中，买受人理应承担由此引发的风险及不利后果，不应赋予其物权期待权保护。即使前述抵押在查封前已经涤除，但在查封前尚未完成过户登记的，亦应认定不动产买受人具有过错，不能排除执行。对此，应无疑义，但也有个别案例持有不同看法。³如果签订不动产买卖合同时，买受人并不知道有抵押负担，仍应认定其过错。基于诚实信用原则，卖者固然应当主动披露抵押负担等风险情形，买者亦须审慎注意，核查交易风险。不动产买受人未尽注意义务，未发现抵押负担情形，亦具过错。对于过错买受人，不应保护其物权期待权。

（二）对政策限制的忽略

现行房地产交易的政策限制主要包括：新房购买限制，二手房交易限制，动迁安置房或经济适用房等特定房屋类型的交易限制。在房地产买受人未具备一定条件前，或者出卖人持有房产未达到一定期限前，不得购买或者不得卖出。因此，在前述条件成就或者期限届满以前，不能办理过户登记。

政策限制本身属于非买受人原因，但是在不动产买卖发生时，买受人有审慎注意义务和交易选择权。如果政策限制已经存在，买受人明知或者应当知道，仍选择交易，使自身陷于风险境地，应认定其具有过错，不应保护其物权期待权。如果该政策限制发生在不动产买卖合同签订之后，则不应认定买受人具有过错。

另外有一种情形：买卖双方均知晓政策限制，并在合同中约定条件成就时办理过户登记，但在条件成就前，被法院查封。有司法案例认为，此种情形不应认定为买受人过错。⁴笔者认为，此种情形亦应认定买受人具有过错，不因事先约定而免除其过错和不利后果。

（三）怠于主张过户登记权利

当已经具备办证过户条件，买受人不积极主张权利，未及时办理过户登记，因而在查封执行仍未完成物权变动的，应认定为买受人怠于主张过户登记权利。问题是：何为“不积极主张权利”？何为“未及时办理过户登记”？

对于“未及时办理过户登记”，容易识别认定。关于办证过户期限，部分行政规章有规定⁵，有的当事人在不动产买卖合同中也有约定。在具备办证过户条件的情况下，当事人未在法定期限或者约定期限内完成过户登记的，即可认定“未及时办理过户登记”。但应分析未及时办理过户登记的原因，如因出卖人不予协助，当然不能归责于买受人；如因买受人怠于主张权利，则应认定其过错。

买受人主张权利的方式通常有：以电话、短信、微信、函件等方式催告，双方协商，提请调解，提起诉讼或者仲裁。买受人主张权利的方式、次数等达到何种程度，才算是积极主张权利？各地法院的裁量标准不一，由此导致了不同的裁判结果。^6、7笔者认为：由于受“和为贵”等传统文化观念影响，民众的权利意识较为淡薄，争议解决能力普遍不足，对于买受人是否属于“怠于主张权利”，司法认定应适度从宽，不宜过分严苛。只要买受人能够举出基本证据，证明其向出卖人积极主张了权利，就不应认定其怠于主张权利，不必对权利主张方式、次数、程度等要求过苛。

五、买受人过错的举证责任

司法解释对于买受人过错的举证责任没有特别规定，应当遵循民事诉讼举证责任分配的一般规则，即“谁主张，谁举证”。作为案外人执行异议之诉的发起方，不动产买受人应当对没有办理过户登记系其自身以外的其他原因进行举证，例如：出卖人不予协助，合同签订后发生了非买受人原因的登记障碍，积极主张了过户登记权利等。申请执行人应当就其反驳主张的买受人过错情形进行举证，例如：合同签订时已有抵押等权利负担或者政策限制，且买受人明知或者应当知道。人民法院应当综合双方举证，结合物权期待权保护的其他要件进行分析评判。

结语

我国现行司法解释对不动产买受人物权期待权的保护，系基于不动产登记制度尚不完善等特定的社会历史状况，“具有过渡时代的暂时性，随着民法各类相关制度的成熟与发展，以上司法解释应逐步退出历史舞台”⁸。在此之前，须按照法定要件，认真分析，审慎适用，实现个案公平正义。

【注释】

1.刘贵祥,范向阳.关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用[J].人民司法,2015(11):32-33.

2.王聪.案外人执行异议之诉中异议事由的类型化研究[J].法治研究,2018( 4):110.

3.（2016）最高法民申3646号，翁振拓诉国九英等执行人执行异议之诉纠纷案：“翁振拓提供的涉案不动产负担抵押权的证据表明，该不动产因负担抵押权而对办理过户登记造成障碍，不能证明国九英对该不动产未办理过户登记存有过错。”

4.（2017）津民终151号，天津铁合金交易所有限公司与李章子执行异议之诉纠纷案：“李章子与张乃敬签订房屋买卖合同时因暂不具备购房资格，双方在合同中明确约定，待李章子取得购房资格后办理房屋过户手续，故讼争房屋未办理过户登记并非李章子自身原因所致。”

5.《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《商品房预售管理办法》第12条规定：“ 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”

6.（2014）莱中民一终字第233号，莱商银行股份有限公司胜利支行与祝勇执行异议案：“边秀文称被上诉人祝勇与其电话联系过几次，因其与高文春经常出差，没有及时过户。但自2009年1月祝勇与高文春、边秀文发生交易至2012年7月争议房屋被人民法院查封，长达三年多的时间，祝勇除边秀文称通过电话联系之外，并没有证据证实其采取了其他积极的措施办理过户登记，也没有依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求高文春、边秀文配合办理产权过户手续，积极主动行使权利，属于怠于行使自己的权利，存在过错。”

7.（2017）津民终78号，陈嘉诉江苏省建工集团有限公司、天津中联发展有限公司案外人执行异议之诉纠纷案：“陈嘉作为普通消费者，并非法律专业人士，在提起执行异议之前未通过诉讼行使权利亦不能当然视为其存在过错。”

8.庄加园.不动产买受人的实体地位辨析[J].法治研究,2018(5):137.