2019惠博十大经典案例——开发商未违反规划条件 行政机关征收出让金决定被撤销

发布时间：2020-03-28来源：惠博律师事务所

开发商未违反规划条件  行政机关征收出让金决定被撤销

承办律师：王 敏   李 兰

【基本案情】

2011年，某房产公司通过吸收合并的方式，获得某县两宗相邻土地的国有建设用地使用权用于两个项目的房地产开发。两宗的《规划条件通知书》均明确土地用途为居住兼容商业，对商业用房设置的具体位置未进行具体的点位表述。在某县规委会通过两个项目的具体设计方案后，某房产公司依法取得了各个项目的《建设工程规划许可证》并进行了开发，除住宅外，在两项目之间开设了一条“商业街”并在两侧修建了商业建筑。项目完工后，经规划核实，取得了《建设工程规划核实合格证》。2017年5月，某县国土局向该房产公司送达《征收土地出让金决定书》，以《规划条件通知书》未规划两项目之间的道路，房产公司自行开设“商业街”并在两侧修建商业建筑，存在改变土地用途的事实为由，要求该公司补交土地出让价款差额部分共计1410万元。

某房产公司不服该具体行政行为，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销某县国土局作出的《征收土地出让金决定书》。历经一审、二审，南充市中院作出驳回房产公司诉讼请求的终审判决。某房产公司不服，向四川省高院申请再审，省高院指令由南充市中院再审。再审审理阶段，房产公司委托本所律师为诉讼代理人。

【律师代理】

接受代理后，承办律师仔细阅读了两项目从取得国有建设用地使用权到项目竣工验收期间的有关文件，以及原一审阶段、二审阶段双方证据、庭审笔录、一审判决书、二审判决书、再审申请书、省高院行政裁定书等案件材料。通过阅卷和分析研判，我们认为：案涉《规划条件通知书》《规划用地红线图》，对土地利用指标的确定，存在部分指标不明确、不具体的情况，一方面没有明确商业房产的开发面积、具体位置；另一方面，出现了“支路”的文字表述，但未以“图示”或进一步的文字注释方式来揭示“支路”的定义和位置。《规划条件通知书》《规划用地红线图》本身存在的瑕疵问题，系政府的行政行为所致，即使其导致了不利后果，于法于理也不应由企业承担。

基于上述基本判断，代理律师在再审开庭前，围绕本案争议焦点，对案件事实再次进行了梳理，并到项目所在地进行了实地调查，核实了两个项目的商住比以及商业用房的销售情况。在事实调查的基础上，根据我们的代理思路重新制作证据目录，向再审法院提交了新的证据。

代理律师综合运用相关证据，从（1）《规划条件通知书》体现的是原则性的控制要求；（2）《建设工程规划许可证》是对具体建设方案的认定和许可，是对《规划条件通知书》的具体落实和完善；（3）房产公司对案涉土地的实际开发行为，与《建设工程规划许可证》完全一致三个方面，充分论证了房产公司事前依法取得了行政许可，事中执行了行政许可，事后通过了行政许可验收，不存在改变规划条件的行为，因而不具备补交土地出让金的事实基础。

【案件结果】


案件经南充市中院再审审理，认定再审申请人某房产公司的开发行为并未违反规划管理部门确定的宗地规划条件，某县国土局作出的《征收土地出让金决定书》没有事实和法律依据，依法应当予以撤销。

【代理心得】


全面依法治国，对行政机关而言就是要坚持依法行政。依法行政原则的核心是，行政权必须依法行使，否则它不具有合法性，而且有可能损害行政相对人的合法权益。人民法院在审查行政行为的合法性时，不仅要审查行政行为是否符合程序要件，包括行政机关是否具备法定的职责权限、是否遵循法定程序；同时还需要审查行政行为是否符合实体要件，包括作出的行政行为所依据的事实是否清楚、证据是否充分、内容是否合法适当等。本案中，《规划条件通知书》由行政机关单方制定，行政相对人对此并无过错，其瑕疵导致的不利后果不应由行政相对人承担。此外，行政机关在规划审查和行政许可过程中，全面知晓项目商业用房的具体设计和建设方案，但并未告知行政相对人其方案改变了土地用途，应当补交土地出让金。在项目取得《建设工程规划许可证》并建成后，行政机关再以变更规划条件为由要求房产公司补交土地出让金明显不当。