“唯一住房”能否被执行？

发布时间：2018-02-26来源：惠博律师事务所

“唯一住房”能否被执行？

吴青松律师



最高院于2015年5月5日出台了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【下称《执行异议与复议规定》】，困扰多年的“唯一一套”房不能执行的问题在一定程度上得到了解决，但对此问题，依然有不少人咨询，现针对该问题，结合其历史沿革、最新规定作一些解读，供参考！

一、“一套房不能执行”的由来

“如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的”，这种说法在社会上流传很广。但事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不可以强制执行。有这样的认识，源于最高院2004年《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【下称《规定》】第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“唯一的”，“唯一的 ”和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”。

司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一”一套房屋。由于执行的是房屋，要想以房屋对应的价值偿还债务，其前提是将房屋“变现”，而房屋变现有折价、拍卖、变卖三种方式，根据上述“可以查封，不得拍卖、变卖或者抵债”规定，既然只能查封，不能变现，那结果就是“唯一一套房”是不能强制执行的，长此以往，“唯一一套房”不能强制执行的说法就流传开来了。

二、对《规定》第6条的理解

对《规定》第6条，我们可做如下理解：

第一，该条除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属。

第二，必需是“生活所必需的”的房屋。《规定》第7条规定：对于超过生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，可予以执行。但，该条规定并未明确何为超出生活所必需的房屋？这导致实践中很多法院在执行“唯一一套”房时，往往采取查封后待处理的消极方式应对，造成很多案件久拖未决，债权人的利益无法得到保障，也影响了法院的司法权威。

第三，这里的房屋必须是“居住”房屋，一般来说商用房屋是不受此限制。

三、何为生活所必需的居住房屋?

司法实践中一般是这样掌握的：第一，是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，所以，对有能力租赁住房居住的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;第二，如果没有能力租赁房屋居住，还要看该房屋是否超过当地人均住房面积的60%【《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第三条：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%】，超过该面积标准的部分不是必需的房屋。

四、如果“唯一住房”是设定抵押的房屋呢？

最高法院2005年公布了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》【下称《抵押规定》】，如果被执行房屋是设定抵押的房屋，应该优先适用《抵押规定》，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，但应当给予被执行人六个月的宽限期。

在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

此外，被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着终止执行。《抵押规定》系针对执行抵押房产的专门规定，人民法院在执行抵押房产时应优先适用。据此，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题。

五、《执行异议和复议若干问题的规定》对此问题的态度

由于“唯一一套”住房无法执行的问题在现实中大量出现，成为困扰司法实践的一大难题，形成了事实上的不公平和不公正。有鉴于此，最高院于2015年5月5日出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。