房屋抵押权人收取租金的条件及程序

发布时间：2018-12-17来源：惠博律师事务所

房屋抵押权人收取租金的条件及程序

蒲晓兰律师

当不动产上已设立抵押权后，抵押人因对外债务纠纷，其应收租金被人民法院裁定冻结，此时若抵押权人要求实现抵押权，该抵押权效力是否及于租金收益？抵押权人收取租金，物权法和担保法及其司法解释都有涉及，然条款不多，未能给出明确结论。司法实务中，各法院也分歧较大，亦出现了不同的判决结果。

法律实务中的两种结果

成都市中级人民法院（2015）成民初字第3028号中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行与崔运新案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书中，审理法院认为该案抵押权人于2014年8月26日申请对抵押担保房产予以查封扣押并函告通知房屋承租人顺丰公司后，其抵押权的效力及于抵押财产自扣押之日起所产生的法定孳息，抵押权人已对案涉租金享有抵押权的效力，即享有优先受偿的权力。吉林省高级人民法院（2017）吉民终616号张晓玲与长春市新兴产业股权投资基金有限公司、刘金光、吉林省万隆公司有限公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书中，法院也作出了支持抵押权人的判决。

持否定观点认为，物权法已改变担保法关于孳息收取的规定，不能以《担保法》第47条作为论据，退一步讲，即便援引《担保法》第47条，抵押权效力及于孳息，也不意味着抵押权人对孳息享有优先受偿权，孳息所有权仍属于抵押人或其他用益物权人。在天津市第二中级人民法院（2016）02津民初120号天津银行股份有限公司天马支行、天津金达小额贷款有限公司等案外人执行异议之诉民事判决书中，法院认为抵押权人优先受偿的范围仅及于处分抵押物的价款，抵押权人对于抵押物的孳息是否可以优先受偿并无法律明文规定。且原告作为抵押权人，对抵押房屋的租金主张权利的基础应为债权请求权，抵押房屋及租金的所有权在抵押权实现之前仍属于抵押人，故原告据此主张涉诉抵押房屋的租金归其所有的理由亦不能成立。(2018)鄂10民初33号，中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司与被告张亚林、被告武汉治历置业集团有限公司、湖北治历实业有限责任公司、被告朱宏彬案外人执行异议之诉一案中，法院也作出了类似判决。

相同的争议，判决结果却大相迳庭，法律工作者们对此一定很迷茫，不知该如何操作？本文以最高人民法院审理的中国民生银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷案【案号：（2016）最高法民终543号】为例，归纳抵押权人收取租金的争议点，希望能对大家的实务有所帮助。

案情简介

天津隆桥公司以其九处房产的租金收益向民生银行深圳分行设立应收账款质押，并于2013年2月6日办理了质押登记。

另案中天津隆侨公司于2011年7月22日为国联公司的债权设立抵押权，2012年4月18日江苏高院查封案涉九处房产，2013年8月12日江苏高院通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金。

焦点问题：关于民生银行深圳分行对案涉九处房产自2013年2月5日至2016年2月5日期间出租所产生的租金收益是否享有优先受偿权的问题。

裁判意见节选

物权法第一百九十七条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”租金属于法定孳息的范畴，故判断另案抵押权的效力是否及于案涉租金，亦当依据物权法的该款规定进行。…..本案应收账款质权设立之时，抵押财产即案涉九处房产已被江苏高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清偿义务人天津远东百货。……

对此，一方面，从抵押权效力及于孳息的立法目的看，当债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权之情形，因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被法院扣押，就意味着抵押权进入实现程序，此时剥夺抵押人收取孳息的权利有利于抵押权的实现，这应是物权法第一百九十七条第一款规定抵押权效力自扣押之日起及于孳息的立法目的之所在，抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现。

另一方面，从法律规定的通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿。物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与合同法第八十条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力。

由此可见，物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。因此，虽然江苏高院于2013年8月12日才通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金，但应认定国联公司的抵押权效力自2012年4月18日江苏高院查封之日起已及于案涉租金。因本案应收账款质权设立在后，民生银行深圳分行对案涉九处房产租金收益相对于另案抵押权人不应当优先受偿。

分析

以上案例中，裁判理由主要是立足于抵押权本身的性质，抵押物在设定了抵押权后，抵押人对该标的物享有的收益权并不会受到影响，此时相应的孳息应由抵押人来收取，但当抵押物进入抵押程序后，若继续允许抵押人收取孳息明显不利于保护抵押权人的利益，这也是《物权法》第197条的立法目的所在。同时案例的裁判理由中还指出抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现，所以通知并不能作为抵押权人对租金优先受偿的生效要件。

实务建议

作为实务工作者，需警觉《物权法》第197条适用中的争议，并尽可能充分准备以应对可能出现的不确定情况。为确保高效实现抵押权，结合清收工作中经验，笔者提出四点建议：

一是在接受不动产抵押物时，充分尽调抵押物上的租赁情况，审查租赁合同、承租人身份、租期、租金金额、支付日期、方式等，关注租赁债权上是否设置权利限制，要求承租人承诺不变更租赁合同、并在实现抵押权时支付租金等；

二是及时采取保全措施。实务中对于扣押的理解倾向于抵押权人作为申请人的第一顺位查封，即保全申请需要由抵押权人提出，并且顺位在先，当抵押人债务较多时，建议抵押权人尽早启动司法程序，申请查封抵押物；

三是针对优先受偿权争议，可在诉讼阶段将承租人一并起诉，依据《物权法》第197条在裁判文书中确认抵押权人对租金享有优先受偿权，保全抵押物同时，冻结租金，并通知承租人；

四是查封抵押房产后，可要求执行人员在抵押房产处张贴公告，并主动与承租人联系，管理经营抵押物。除房产外其他物的抵押可参照适用。