以房抵债的司法确认

发布时间：2019-10-15来源：惠博律师事务所

以房抵债的司法确认

吴青松律师



前言

目前，通过以房抵债的方式消灭债权债务的现象十分普遍。债务人与债权人存在借款债务，约定以转移房产所有权的形式清偿，并提交法院以民事调解书予以确认。但司法实践中，因缺乏明确法律规定，导致法院对以房抵债协议是否可以进行调解确认，观点不一。

一、以房抵债协议可否出具民事调解书

一些法院认为，对以房抵债协议进行司法确认并出具调解书缺乏法律依据，且容易产生虚假诉讼，故不应支持。《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第4条规定：“在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人撤诉。当事人不申请撤诉而要求制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务关系继续审理”。

目前，最高法院尚未就以物抵债作出具体司法解释。从现有规定看，最高法院对以房抵债协议予以司法确认并未持否定态度。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第20条规定：“调解书约定给付特定标的物的，调解协议达成前该物上已经存在的第三人物权和优先权不受影响”。从条文文义上看，该司法解释规定了给付标的物调解书不影响物权，说明最高法院允许对给付标的物的协议制作民事调解书。

在执行过程中，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条：“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定”的规定，人民法院不得为执行中达成的以物抵债协议出具裁定。

二、 如何严格审查以房抵债协议

由于以房抵债可能涉及第三房利益，当事人达成以房抵债协议，法院认为确有必要作出民事调解书，应对以房抵债协议予以严格审查。通常情况下，应从真实性、可行性、合法性三个角度考量。

1、真实性审查

真实性审查是对当事人以房抵债意思表示是否真实进行审查，需核实当事人身份，防止冒名顶替，即使双方当事人都委托了代理人，也最好向当事人本人核实。同时，还应审查债权债务的真实性，防止虚假诉讼。  

2、可行性审查

以房抵债的要物性决定了应对以房抵债协议能否实际履行进行审查，重点是以房抵债的房屋权属是否清晰、完整。如该房产是否属于无法流通或限制流通的财产、该房产是否属于债务人无权处分的财产、该房产权利是否受到限制、该房产的证件是否齐全等等。

3、合法性审查

合法性审查是对当事人协议内容、当事人签约目的是否合法进行审查。实践中，一些债务人与他人恶意串通，进行虚假诉讼，利用以房抵债转移财产。这些债务人认为，一旦以房抵债协议得到法院确认，其财产就“合法”转移给其名义债权人，等其他债权人来执行时，债务人名下无可供执行的财产。还有一些债务人为了规避国家限购政策、税收政策，与人串通，通过诉讼调解方式规避政府监管。

三、法院调解中以房抵债主要法律问题

1、应否进行评估？

一般情况下，对抵债房屋价格的确定属当事人自身的处分行为，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、社会公共利益或其他人利益，应予准许，无需通过评估进行确定。

2、是否发生物权变动？

当事人在诉讼调解中达成以物抵债协议，法院出具民事调解书不具有发生物权变动的效力。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付或过户登记，抵债房屋方发生物权变动的效力。以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。

四、以房抵债的民事调解书损害他人利益的救济

最高法院在《当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效-陈昌光与甘树北借款纠纷再审案》一文中提出：“当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。当事人之间借款关系明确，债权人的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该以物抵债协议无效”。于此情况下，相关权利人可通过第三人撤销之诉、审判监督程序、执行异议等进行救济。

1、第三人撤销之诉

根据《民事诉讼法》第56条第3款的规定，第三人有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。

2、执行异议程序

根据《民事诉讼法》第227条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；案外人、当事人对裁定不服且与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。

3、审判监督程序

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第423条的规定，案外人对驳回其异议的裁定不服，认为原判决、裁定书、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起6个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院中请再审。

（图片来于网络）