房价上涨卖方违约，买方的权益如何维护？

发布时间：2018-07-30来源：惠博律师事务所

房价上涨卖方违约，买方的权益如何维护？

蒲晓兰律师



买卖双方达成了交易协议，买方还支付了定金或者部分房款，没想到缔约后房价大幅上涨，卖方对合同反悔，提出“要么按现有市场价加钱，要么这房我不卖了，定金双倍还你。”难道卖方违约买方只能选择加价或者接受双倍定金？买方的权益如何保障？笔者梳理了近年来办理的多起二手房交易合同纠纷案件，总结如下：

一、双方一定要签署房屋买卖合同

双方签订买卖合同是交易行为的基础，如果没有签订买卖合同，仅交付定金或部分款项，则只能由卖方双倍返还定金或返还已付款项。注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。

二、固定卖方违约的证据

1、即使卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方解除合同寻找借口。

2、房屋买卖合同一般会约定具体时间要求双方办理相应的手续，比如办理过户等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发并在快递单上写明文件名称，保留快递底单以证明送达卖方。同时也可以其他方式催告卖方，比如发送短信、微信或拨打电话录音等。

三、起诉要求继续履行

全国多个高级人民法院出台了关于“二手房”买卖案件的指导意见。上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。”

实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，那该规定是包括哪些情形呢？

《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

因此，在司法实践中，如果买方需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则较易于判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

1. 主张违约金和实际损失


一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的一定比例，但如果房价上涨超过该比例，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者主张违约金之外再主张卖方赔偿实际损失。

2. 实际损失的确定


实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；

二、双方不能协商确定的：

1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”

综上所述，买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，只要证据充分，完全可以寻求司法救济，要求卖方继续履行合同，或者主张房价上涨的实际损失。

（图片来源于网络）